Mehr Eigentümer erhalten ENFIA-Befreiungen, ein neues Télos Topikís Anáptixis ersetzt zwei bisherige Abgaben und zahlreiche Steuererleichterungen werden bis 2030 verlängert. Das Programm Spiti mou 3 startet mit erweiterten Kriterien.
Welche Steuererleichterungen gelten bis 2030?
Die griechische Regierung verlängert mehrere Maßnahmen zur Förderung des Immobilienmarktes. Die Aussetzung der Mehrwertsteuer von 24 Prozent auf Neubauten bleibt bis Ende 2030 bestehen. Käufer zahlen stattdessen nur die Übertragungssteuer von drei Prozent. Ebenso wird die Aussetzung der 15-prozentigen Wertzuwachssteuer fortgesetzt, die bisher nie angewendet wurde, weil sie Transaktionen behindern würde. Die Maßnahme betrifft alle neuen Bauprojekte und soll die Bautätigkeit ankurbeln, indem das Gesamtkostenrisiko für Erwerber deutlich sinkt. Die Verlängerung gilt für alle Neubauten und reduziert die Belastung bei Käufen erheblich, da der 24-Prozent-Satz entfällt und nur der niedrigere Übertragungssteuersatz anfällt. Zusätzlich erhalten Vermieter, die leerstehende Wohnungen vermieten oder Kurzzeitvermietungen in Langzeitmieten umwandeln, eine dreijährige Steuerbefreiung auf Mieteinnahmen. Diese Regelung gilt für Wohnungen bis 120 Quadratmeter und wird bei mehr als zwei Kindern um je 20 Quadratmeter erweitert. Das Förderprogramm endet nun erst 2030 statt bereits 2026. Die Befreiung gilt sowohl für seit mindestens drei Jahren leerstehende Objekte als auch für ehemals kurzfristig vermietete Einheiten bis zu der genannten Fläche. Dadurch sollen zusätzliche Mietwohnungen auf den Markt kommen und der Druck auf die Mietpreise gemildert werden. Die Verlängerung der Steuerbefreiung bis 2030 betrifft sowohl die Umwandlung von Kurzzeit- in Langzeitmieten als auch die Vermietung zuvor drei Jahre leerstehender Wohnungen.
Wie ändert sich die Besteuerung von Mieteinnahmen?
Ab der Steuererklärung 2027 profitieren über 160.000 Steuerpflichtige mit Mieteinnahmen über 12.000 Euro jährlich von einer neuen Steuerskala. Die Entlastung kann bis zu 1.300 Euro betragen. Parallel wird das Steuerbonus für Renovierungsarbeiten bis 2030 verlängert. Eigentümer können bis zu 16.000 Euro Steuerermäßigung über fünf Jahre geltend machen. Die neue Skala wirkt sich direkt auf die veranlagten Beträge aus und soll Anreize für langfristige Vermietungen schaffen. Die genaue Höhe der Entlastung hängt vom individuellen Einkommen ab, doch die Obergrenze von 1.300 Euro gilt für alle, die die Schwelle von 12.000 Euro überschreiten. Die Renovierungsabzugsfähigkeit bleibt damit für weitere Jahre erhalten und unterstützt die Instandhaltung des Bestands.
Was bedeutet das neue Télos Topikís Anáptixis ab 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 ersetzt das Télos Topikís Anáptixis (TTA) das Télos Akínitis Periousías (TAP) und den Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦHX). Das neue Entwickungsabgabe belastet vor allem Neubauten mit großer Fläche in Gebieten mit hohen objektiven Werten stärker. Ältere Immobilien in Gebieten mit niedrigen oder mittleren Werten werden dagegen entlastet. Die Umstellung führt zu einer Neuberechnung der Belastung auf Basis der aktuellen objektiven Werte und der tatsächlichen Nutzfläche. Das TTA wird damit zum zentralen Instrument der lokalen Entwicklung und ersetzt zwei bisher getrennt erhobene Abgaben vollständig. Die genaue Auswirkung hängt von der Lage und dem Baujahr der Immobilie ab.
Welche Änderungen gibt es beim ENFIA?
Die ENFIA-Befreiung für Hauptwohnsitze in Siedlungen mit bis zu 2.000 Einwohnern wird ab 2027 auf Siedlungen bis 2.200 Einwohner in Westmakedonien ausgeweitet. Die Gesamtimmobilienwerte dürfen 400.000 Euro nicht überschreiten. Ab 2027 fließt auch die Elektronische Gebäudeidentität in die Berechnung ein, sodass der Steuerbetrag künftig auf der tatsächlichen Fläche basiert. Ausgenommen bleiben Siedlungen in Attika mit Ausnahme der Inselregion. Die Erweiterung betrifft ausschließlich natürliche Personen mit Hauptwohnsitz in den genannten Orten und basiert auf der letzten Volkszählung. Die neue Berechnungsgrundlage soll Ungenauigkeiten bei der Flächenangabe reduzieren.
Wie werden Kurzzeitvermietungen und Übertragungen geregelt?
Die Sperre für neue Airbnb-Eintragungen in den ersten drei Bezirken Athens und im ersten Bezirk Thessalonikis wird bis 2027 verlängert. Ab Juli 2027 steigt die Übertragungssteuer für Käufer aus Drittstaaten von drei auf 15 Prozent. Ausgenommen sind EU-Bürger, anerkannte Flüchtlinge, Langzeitaufenthalter und bestimmte griechische Diaspora-Gruppen. Das betrifft ausschließlich Wohnimmobilien. Die Regelung soll Spekulation eindämmen und gleichzeitig den Zugang für bestimmte Gruppen offen halten. Die Ausnahmen gelten für Griechen, homogene Gruppen aus Albanien, der Türkei und ehemaligen Sowjetstaaten sowie für Personen mit Daueraufenthalt oder Aufenthaltstitel der zweiten Generation.
Was bringt das Mητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (MIDA)?
Die Aktivierung des Immobilienregisters MIDA verzögert sich. Die Pflicht zur Bankzahlung von Mieten wird daher verschoben. Eigentümer müssen künftig ihre Immobilienbestände prüfen, Korrekturen vornehmen und die tatsächliche Nutzung angeben. Neue Mietverträge und Kündigungen werden direkt über MIDA abgewickelt. Jeder Vermieter muss zudem den IBAN für Mietzahlungen hinterlegen. Damit wird die elektronische Überwachung aller Miettransaktionen verbessert und die bisherige AADE-Anwendung abgelöst. Die Verschiebung betrifft die ursprünglich für den 1. Oktober 2026 geplante Umsetzung.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zu den Immobilienregelungen
Ab wann gilt das neue Télos Topikís Anáptixis?
Das TTA tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und ersetzt TAP sowie ΦHX vollständig.
Wie lange gelten die Steuerbefreiungen für Mieteinnahmen?
Die dreijährige Steuerbefreiung für umgewandelte oder neu vermietete Wohnungen läuft bis Ende 2030.
Wer profitiert von der erweiterten ENFIA-Befreiung?
Hauptwohnsitze in Siedlungen bis 2.000 Einwohner (in Westmakedonien bis 2.200) mit einem Gesamtwert bis 400.000 Euro.
Welche Auswirkungen hat die Erhöhung der Übertragungssteuer?
Käufer aus Drittstaaten zahlen ab Juli 2027 15 Prozent statt drei Prozent, mit mehreren Ausnahmen für EU-Bürger und bestimmte Gruppen.
Wie wird die Fläche für den ENFIA künftig ermittelt?
Ab 2027 berücksichtigt die Berechnung die Elektronische Gebäudeidentität und damit die tatsächliche Wohnfläche.